【2世帯住宅注意点】遺産相続で遺留分発生しないよう土地の分筆（追記）

こんにちはやこです。

無事、両親に完全分離型が条件で、2世帯住宅への建て替えを承諾してもらった私達。

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しかしながら、ふいに、土地をまるまるもらってしまっていいものか、不安がめばえました。

 

実際今お義母さん達は

というくらい、相続した遺産にちょっと心残りがあるようで。

 

今日は親の土地に2世帯住宅を建てる場合、姉弟に配慮して分筆をすることにしたお話です。

生前に遺産相続の話をするのは中々難しい面もありますが、ぜっっったいに元気なうちに

会話しておいて悪いことはないと思いますので、ご参考になさってください。

【土地の実勢価格】2世帯住宅建てる親の土地、相場でいくらくらいなんだろう

まずは、この土地、買ったらいくらなんだろうという疑問から。

 

土地の実勢価格（実際に売買された価格）の調べ方にはいくつかあるのですが、

国税庁が発表している「相続税路線価」（通称「路線価」）から調べることが出来ます。

 

あくまで参考ですが

実勢価格の目安 ＝ 相続税路線価 × 面積 ÷ 0.8 × 1.1といわれているようで、

夫の土地の現在の実勢価格を調べてみることにしました。

 

国税庁の地図https://www.rosenka.nta.go.jp/では、

155D（単位は千円で、Dは借地権割合というもので今日は使わない）と表示される場所でした。

155,000円×260㎡÷0.8×1.1=55,412,500円でした。

5,540万。ヤバいです。到底我が家には払えない金額です、ブルブル。

【相続税評価額】それとなく親の財産を確認して相続税がかかるかシミュレーション

 

まずは財産目録ですが、土地と預貯金が基本かと思いますので。

土地は平米がわかれば計算できますので、貯金がどのくらいあるかを、それとなく聞いたり察してみてください。笑

 

相続税評価額は先程の実勢価格よりももっとシンプルで

相続税評価額 ＝ 相続税路線価 （先程の155D）× 面積

155,000円×260㎡=40,300,000円

うん、払えないです。

 

また土地の形や使用勝手により、色々と評価額に補正が入るようですが、

どれにも当てはまらないノーマルな土地なのでこのまま。

 

そしてついに相続時における土地評価額、

つまり財産（不動産）としてカウントされる土地の金額です。

自分の土地に自分の家を建てているケースです。

 

住宅の用に供する土地は、

小規模宅地の特例という制度で、330平米まで80%の減額を受けられるので、

40,300,000円×0.2＝8,060,000円

 

相続した財産が、

相続税の基礎控除額「3,000万円 ＋（ 600万円 × 法定相続人の数 ）」以下であれば、

申告不要つまり相続税ゼロとされています。

806万円に預貯金等合わせても、全然ない！のでこちらはOK。ははは。

【遺留分対策】相続で揉めたくないから土地をあらかじめ分筆してから家建てよう

姉達への遺留分を心配する私達にセキスイハイム店長が提案してくれた「分筆」

この土地に住み続けてほしい…というお義母さんの希望を叶えるためには

やはり4,000万円相当（実勢5,500万の土地）を、私達長男夫婦の住宅の用にだけ使うのは、

さすがに2人の姉家族に不平等だろうと思いました。

 

昔から夫をとても可愛がってくれ、頼もしく、生活レベルもうちよりずっと高いお姉さんたちですが、

最終的に遺産分割の時に

裕福なお姉さんの家族に何かどうしようもなくお金が必要な状況が起こり得たとしたら…

と考えると、土地を引き継くことになる我が家の取り分が多すぎて、

全然遺産分割が均等ではなくなってしまいます。

法律で保証されている一定割合の相続「遺留分」が発生してしまうのです。

（税理士法人　上原会計事務所さんの相続コラムhttps://u-sozoku.jp/column/souzoku/iryubunsingaigakuseikyu）

 

そんな大揉めに揉めることがあるとどうなるかというと

「代償分割」といってお姉さん方に、

相続で不平等だった分だけ、

代償金やその他の財産をやこ家が払わなければならないのです。

 

うちが土地で、預貯金系はお姉さん方に二等分と簡単に考えても、

ちょっとその遺留分、2人子持ちの我が家には用意できない!!

 

追記　令和元年の改正で

遺留分権利者から金銭請求を受けた受遺者又は受贈者が，金銭を直ちには準備できない場合には，受遺者等は，裁判所に対し，金銭債務の全部又は一部の支払につき期限の許与を求めることができる。

そうですが。

 

しかも家、住んじゃってるから土地売れないし。

そこで、経験豊富なセキスイハイムの店長が「分筆」という方法を提案してくれたのです！

費用のかかる分筆を2世帯住宅建築前にするべき理由

分筆には費用が60万以上かかるのですが、

土地を分けて登記しておくことで、最終的に住んでいる土地だけを相続し、

半分は売って現金化したり、お姉さんにあげたり、家を建てなくても、駐車場などで運用益が得られたり…と

遺留分を負担する可能性を考えたら、安い対策費用です。

 

分筆をしないまますぐに相続が発生し共有名義となった場合、

売却・賃貸いずれにしても全員の総意が必要な土地となってしまいます。

 

また、相続発生前に家を建てた場合にも、

分筆せず今回の住宅ローンの借入れの抵当権を260㎡の土地全体にかけてしまうと、

相続発生時に借金完済と抵当権抹消の手続きが必要になってしまいます。

 

他には、

家を建てる時に水道管や駐車スペース、

切り下げ（道路から歩道へ車が乗りやすいように斜めになっている部分）を事前に計画しておく必要があることと、

相続時は非常に時間がないので、

「分筆」という役所だけでなく、周囲の土地所有者の立ち会い確認も必要な手間のかかる登記をするのは難しいのです。

 

追記　相続時のスケジュールはものすごく忙しい

〜3ヶ月まで　

・相続人調査　※市役所で戸籍をたどり、相続人がいないか調査するのですが、

引っ越しや婚姻等で戸籍を移動している人は結構大変です。

・財産調査（お金系・不動産・他）

・相続放棄や限定承認を検討

※資産も負債（借金）も全て放棄する相続放棄と、「借金は負わないヨ」というのが限定承認

〜10ヶ月まで

・遺産分割協議

・遺産分割協議書の作成

・財産の名義変更

・相続税の申告及び納税

※遺産総額-基礎控除=課税額

 

そんなわけで、我が家は相続を見越して、

2世帯住宅建て替え前に分筆をすることとなったのでした。

260㎡のそこそこの土地なので、密集建売のようにはなりますがギリギリ家が2件建てられそうです。

 

ということで、住友林業もセキスイハイムも

土地をほぼ東西真半分に分けた東側に家を建てるという、

土地計画で設計図を書いてもらうことになりました。

 

追記　事前に税理士先生に相談し、納得して建築スタートしよう

現在住友林業にて建築図面などの最終調整に入っていますが、

分筆後の相続時ことや建物を区分登記・共有登記・単独登記にする場合

それぞれの税額控除条件やシュミレーションを税理士の方に

一度相談しようと思っています。

 

私はもちろん営業さんも細かい部分までは確信をもって言えないので、

そういう場合もちは餅屋ということで。

追記　税理士先生に無料相談してきました！

そろそろ分筆も佳境を迎えるので、

土地の相続、建物の登記など確認するために、

心のモヤモヤを取り除くためにプロに相談する機会をいただきました。

 

まず、遺産相続時の確認

・土地の評価額が20%になる「小規模宅地等の特例」が完全分離型2世帯住宅でも受けられる点

・建物は施主である子ども（夫）の名義で単独登記する点

・家を建てる土地については、公証役場で遺言書に明記しておくほうが無難

ということでした。

また不動産取得税に関しては、建物の評価額に関わるものなので

ハウスメーカーの方が詳しいよということなので、営業さんに確認しました。

夫の行動が早くなったのも、税理士さんに相談して理解と必要性が伝わったからのようでした。

追記　土地の分筆時に必要な、境界確定に立ち会いました

分筆自体は、住友林業を通じて依頼した土地家屋調査士さんが行います。

ざっくりお伝えすると、

役所で測量図などの確認後、

今所有する土地に接する土地（隣地）の所有者の方と

「うちとそちらの境界はここだよねー」と確認。

 

それを書面でお互い取り交わすのと、

土地の分筆登記を土地家屋調査士に委任することで、

分筆が完了します。

 

隣地の所有者が連絡取れなかったりすると

手間暇人件費がかかるのでその分、値段が上がるそうです。

 

お隣さんの土地との境目には、

よく地面にあるこの四角い（半分隠れていますが）石杭や金属プレートがその境界あたりの印がついています。

赤いラインは実際には正確じゃなかったりするので、実際に測量しなおしたりして、

精密に土地の大きさや座標軸を確認したりとかなり大変そうでした。

余談ですが、「地震とかでずれたりしますか」と聞いたら、

そのまま横にずれるから面積変わらなかったりするそうです。へー。

 

あと、分筆後の地番（住所とは別に土地を示す、本籍地とかを表す時はこの地番）は、

法務局（登記所ともいう）が決定するので、

その地域でまだ使ってない枝番を割り当てたりするから、

例えば、１-２-３を2つにわけても１-２-３と１-２-４にはならない可能性が高いです。

たとえば、１-２-３と１-２-１１とか。

今日もお読みいただきありがとうございました！

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