住宅ローン控除で油断禁物!ローン金額の設定は慎重に計算【注文住宅】

注文住宅で打ち合わせをしていると、

必ず営業さんが持ち出す「住宅ローン控除があるから借入金額増やしてもいいんじゃないでしょうか?」

という悪魔の囁きのような提案。

そのまま「減税されるから大きくしてもいいか！」とはうちは思いませんでした。

借入金額を3,500万円と4,000万円として実際に住宅ローン控除を利用した場合、

シュミレーション資料も参考に、どの程度控除されるのか。

また、我が家はローンの借入金額や金融機関をどのように決めているかご紹介したいと思います。

住宅ローン控除でどのくらい借入金額の負担が減るか

そもそも住宅ローン控除とは？という方はまず、

こちらのサイトをご確認いただくとわかりやすいかと思います。

http://sumai-kyufu.jp/outline/ju_loan/

https://www.sumai-fun.com/money/loan-income-tax-reduction/

我が家の場合、予算はガッチリ3,500万円だったのですが、当初4,800万くらいの見積もりでした。

ちなみに大手ハウスメーカーにありがちな予め値引き分を上乗せしている…というものではなく、

建て替え二世帯住宅には、解体や分筆、完全分離型ゆえの諸経費が大幅に乗っかっていたのです。

そのため、リアルに4,000万の借入れが必要であったので、

営業さんの提案は常識的なものではあるのですが、

我が家は絶対に3,000万以上はビタ一文出さないと決めていたのです。

返済年数35年当初金利0.48%借入金額3,500万円の場合

住宅ローン控除額は298万円、11年目にその298万円を繰り上げ返済すると90,500円の月々の支払いが79,500円に。

減税で返済した分、実際の総返済額は3,483万円。借りたよりちょっぴり安いってすごいことですね。

返済年数35年当初金利0.48%借入金額4,000万円の場合

住宅ローン控除額は341万円、11年目にその341万円を繰り上げ返済すると103,400円の月々の支払いが90,900円に。

減税で返済した分、実際の総返済額は3,981万円。こちらも借りたよりちょっぴり安いってすごいことですね。

結果　繰り上げ返済で月々の返済額が減ったとしても500万の差は大きい

このように、住宅控除があるからといっても3,981万円-3,483万円=498万円。

借入金額の差は当然埋まりません。

4,000万円借りた時の返済額10万超えが11年目から9万円台になったところで、

そこに税金や維持費を入れると月々12万円近く。（色んな経費については下記に書きました）

安易に借金の総額殖やすと30年の間に大変なことになりかねません。

管理人

家にそこまでかけたくない。大学時の教育費や、家の前に置く高級車がほしい。

ちなみに3,000万円という借入れ予定額での住宅ローン控除額は286万円でした。

始まってしまえば、ローンは固定費なので、

やはり低金利で住宅ローン控除があるといえども、安く抑えることにこしたことはないと思います。

借入金額の目安は8割収入+生活費増でも耐えられる返済比率で決める

とはいえ、我が家もいくらまでなら借りられるか、

3,500万円までは借りようか考えたこともあります。

しかしながら、次の2つのことを考えて、

やはり無理のない金額にしようと思いました。

転職や怪我・病気などのリスクも考え収入減を前提に

「ボーナス払いは絶対にしないほうがいい」

これは、今までマンションを2回購入した私の母からの金言で、

父がいきなり年俸制になりボーナスがなくなってしまった際に困ったそうなのです。

現在のコロナ禍における減給・失業リスクを考えると、

誰もがおわかりいただけることかと思います。

公務員もボーナスは世の中の状況に応じて下がっていく、

もしくはなくなってしまうかもしれません。

（今もらえるだけありがたい）

また稼ぎ頭が病気や怪我になるだけでなく、家族がそうなったときも

介護休や通院によって収入が減るそうです。

8割収入×返済比率20%未満で借入金額を決める

そんなわけで、今より収入が2割減になった場合でも、

生活が苦しくならない借入額を考える必要があります。

返済比率とは年収に占める年間返済額の割合のことで、

銀行のローン審査は30〜35%と言われるけれど、

管理人

借りられる金額がうちが返せる金額なわけではないです！

結婚した時に読んだ家計の本でも住宅費は収入の25%までとありましたが、

住宅ローンの推奨返済比率は20%未満とのこと、似ていますね。

20%未満にしても毎月の諸経費があるので結局25%くらいになるのかもしれません。

こちらのローンシュミレーターに入力する年収を今の年収の2割減で計算して、

返済比率が20%以内に収まる借入金額を目安にするとかなり安心かと思います。

http://www.apuco.co.jp/hensai/hensai.html

ハウスメーカー提携の住宅ローンで最低金利&がん保険で検討

借入金額をおよそ決めてから、ハウスメーカー提携の住宅ローンで比較しました。

自分でもインターネットで各銀行の仮審査やパンフレットの請求をしたのですが、

やはり提携金利の安さは魅力的です。

こんな形でエクセルに入力して比較しています。

また、日本人の死因https://www.mhlw.go.jp/toukei/saikin/hw/jinkou/suii09/deth8.htmlは

ほぼ２人に１人ががんなので、がんや心疾患をカバーした保険に入るのが当然のことのようです。

がんと診断されてすぐ給付金や返済ゼロになる商品は魅力的です。

さらに衝撃的な事にローンを組むであろう前後の年代に

死因のベスト3位以内に必ず入っている【自殺】。

これは団体信用保険でもカバーされないので注意。

心の負担になる要因は少しでも減らしたいところですね。

（ソニーとSBIのどちらかで決定する予定ですので、また追記したいと思います。）

まとめ　住宅ローン控除は借入額を増やす後押しにはしない！

借入金額が多いほうが控除金額も多くて魅力的に映るかもしれませんが、

金利分がチャラになるくらいで、借入金額のボリュームはそんなに変わりません。

安易に営業さんの言う借入金額を鵜呑みにせず、

ぜひ自分の家庭のリスクヘッジをした借入金額・住宅ローン商品選びをしていただきたいと思います。

決めることや考えることが多いけれど、家づくり、楽しんでいきましょう♪

今日の打ち合わせは外壁の決定やコンセントなど電気系統の確認をしました。

次回はそろそろ、住友林業とセキスイハイム比較記事を作成していく予定です。

お読みいただきありがとうございました。

追記　ソニー銀行のがん団信100に決定

結局、SBIとソニーで悩んだのですが、

がん保険の意味も含め、0.1%の上乗せ金利でソニーにしました。

住宅メーカー提携金利とはいえ、

実際の金利は融資の時の金利が反映されるので

こんな時代なのでわからない、

というのがちょっと心配ですが。

ちなみに、Twitterではこんな結果に。

ってアンケート回答数が全然参考にならない数だけどｗｗ

住宅ローンどちらにしましたか?
みなさん教えてください💠#住宅ローン
もう、正直好みなのかな。。

— やこ@住宅と育児と図書と絵と🌺🌴 (@ufqlytUIzMrnioZ) June 12, 2021